1. שניים טוענים לזכויות במגרש מס' 162 המצוי בגבעה המערבית ביישוב גני מודיעין שבאיזור יהודה ושומרון - התובע, מר מנשה כהן, ונתבע 3, מר יצחק אוחנה. ידו של מי תהא על העליונה ב"תחרות הזכויות"? זו השאלה העיקרית הניצבת לפניי להכרעה בגדרי ההליך שבכותרת.
רקע
2. מן הראיות שהוצגו במשפט מצטיירת התמונה הבאה, שלמעשה ברובה לא הייתה שנויה במחלוקת: בשנות השמונים של המאה הקודמת רכשו החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש בע"מ (נתבעת 1) והחברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש (בית חורון) בע"מ (נתבעת 2) קרקעות הידועות כחלקות 13 ו-35 בגוש 5 של אדמות הכפר נעלין וכחלקה 74 בגוש 2 של אדמות הכפר אלמדיה (להלן - "
המקרקעין" או "
הקרקעות"). הקרקעות מצויות כאמור באיזור יהודה ושומרון. שטחן הוא כ-550,000 מ"ר והן רשומות בפנקסי המקרקעין של יהודה ושומרון. המקרקעין נרכשו על-ידי נתבעות 2-1 על מנת להופכן לשכונות מגורים באמצעות מכירת מגרשים מתוכם לרוכשים שונים. רישום המקרקעין על שם נתבעות 2-1 בפנקסי המקרקעין באזור יהודה ושומרון לא הושלם מסיבות שונות ודבר הביא גם לקשיים כאלו ואחרים בעריכת עסקאות למכירת המגרשים לרוכשים.
3. בהמשך לכך, הפיתרון המשפטי שנמצא לקושי ברישום המקרקעין על שם נתבעות 2-1 היה רישום המקרקעין על שם הממונה על הרכוש הנטוש הממשלתי (נתבע 4, להלן - "
הממונה") - חרף היותם בבעלות פרטית. הרישום נעשה בשנות ה-90 של המאה הקודמת. תפקידו של הממונה, לפי הסדר עם נתבעות 2-1, היה ניהול המקרקעין עבורן. הסיכום היה, שנתבעות 2-1 ימכרו מגרשים מתוך המקרקעין ויפנו את הרוכשים לממונה על מנת שהלה יחתום עמם על חוזה חכירה (בתמורה לדמי טיפול). ה"רוח החיה" בנתבעות 2-1 עד שנת 2003 היה מר יערי רוזן. מר רוזן היה בעל מניות ומנהל בהן. החליף אותו מר יואל עמרני שרכש את נתבעות 2-1, לדבריו, בשנת 2003.
4. נציין עוד, שבשנת 1993 אושרה תכנית מתאר לגבי מרבית מתחם המקרקעין - תוכנית מס' 208/1. התכנית אושרה ביחס לגבעה המזרחית, האמצעית וחלק מהגבעה המערבית המכונה בפי הצדדים - "המובלעת".
המגרש
5. המגרש מושא הסכסוך - מגרש 162 - ממוקם באותה "מובלעת" בגבעה המערבית, הכלולה בתכנית המתאר. לפי התביעה,
ביום 14.1.1982 נחתם הסכם בין מי מנתבעות 2-1 (בהסכם לא צוין שם החברה המלא) לבין מר יצחק פלד, מר בנימין ארנפלד ומר מנחם שמדרה (להלן ביחד - "
קבוצת שמדרה"). באותו הסכם התחייבה המוכרת למכור לקבוצת שמדרה מגרשים בשטח של 1,200 מ"ר (גודל כל מגרש הוא 600 מ"ר) בתמורה לסכום של 4,000$ ארה"ב בשקלים. בנוסף התחייבו הרוכשים לשאת בהוצאות הפיתוח של הקרקע לפי חלקם היחסי. על-פי ההסכם, המגרש הספציפי שיינתן לרוכשים ייקבע בהגרלה שתיערך על-ידי הנהלת החברה. התובע, מר כהן, טוען שהוא רכש מקבוצת שמדרה את זכויותיה במגרש 162 ביום 8.7.1983. מדובר במגרש שהוא, לפי כתב התביעה, אחד משני המגרשים שהוגרלו לקבוצת שמדרה בהגרלה שנערכה ביום 25.1.1982. נרחיב על כך בהמשך.
6. נתבע 3, מר יצחק אוחנה, טוען אף הוא לזכויות במגרש 162. בדומה לקבוצת שמדרה - גם הוא חתם על הסכם לרכישת מגרש (בן 600 מ"ר) מתוך המקרקעין מנתבעות 2-1 (גם בהסכם שהציג נתבע 3 לא ברור מול מי מהחברות נעשה ההסכם, שכן קיימות סתירות שונות בהסכם גופו). מדובר בהסכם שתאריכו הוא
7.3.1982. נוסח ההסכם דומה להסכם שנחתם עם קבוצת שמדרה, וגם בו נקבע שמגרש ספציפי ייוחד למר אוחנה בהגרלה שתערוך המוכרת. מר אוחנה טוען, כאמור, שהמגרש שהוקצה לו הוא אותו מגרש 162. על פרטי גרסתו נעמוד בהמשך הדברים. תחרות הזכויות בין התובע, מר כהן, לבין נתבע 3, מר אוחנה, היא, כאמור המחלוקת שבמוקד ההליך שלפניי.
7. נתון נוסף שחשוב לציינו כבר עתה לשם הבנת יריעת המחלוקת וטענות הצדדים הוא, שבשנת 1984 מונה עו"ד דב פישלר ככונס נכסים ומנהל מיוחד לנתבעות 2-1, הכל - בקשר עם המגרשים שבגבעה המערבית (להלן - "
כונס הנכסים"). בהמשך מונה עו"ד אמנון גלברט ככונס נכסים יחד עם עו"ד פישלר, ובשלב מסוים יצא עו"ד פישלר מהתמונה ועו"ד גלברט - שהוא נתבע 5 בהליך שלפניי - נותר ככונס נכסים יחיד. כונס הנכסים מונה במסגרת הסכם פשרה בהליך שפתחו רוכשי מגרשים שונים במקרקעין נגד נתבעות 2-1 (ה"פ (ת"א) 676/84). לב הסכסוך שבמסגרתו מונה כונס הנכסים, כך עולה מהסכם הפשרה, היה חילוקי דיעות בין רוכשים שונים לבין מר יערי רוזן, מנהל נתבעות 2-1 דאז, בכל הנוגע לעבודות פיתוח שנעשו בקשר עם המגרשים שנמכרו והתשלום בגינן. הסכם הפשרה הגדיר, בין היתר, את סמכויותיו ותפקידיו של כונס הנכסים. בעיקרו של דבר, הוקנו לכונס הנכסים זכויות של נתבעות 2-1 כלפי הרוכשים, ובכלל זה השלמת עבודות הפיתוח, גביית כספים מהרוכשים בגין העבודות, ותשלום הכספים המגיעים לחברה מהרוכשים בגין עבודות שבוצעו.
עיקרי התביעה
8. כתב התביעה הוגש לבית משפט זה ביום 7.12.2009. לאחר קדם משפט שהתקיים לפניי ביום 26.10.2010 התברר שכונס הנכסים הוא צד דרוש בתיק. בהמשך לכך ניתן היתר לתיקון התביעה והוגש כתב תביעה מתוקן בו צורף כונס הנכסים כנתבע 5.
9. בתביעה נטען, כאמור, שהתובע רכש את מגרש 162 מקבוצת שמדרה. בתחילה נחתם הסכם מיום 8.7.1983 עם מר שמדרה. בהמשך, ביום 7.7.1987, אושרה העסקה על-ידי שותפיו של מר שמדרה - מר פלד ומר ארנפלד; וכן ניתן לתובע ייפוי כוח בלתי חוזר משלושתם. עוד טוען התובע, שהעסקה דווחה לרשויות מיסוי מקרקעין וכן לכונס הנכסים דאז, עו"ד פישלר.
10. בתביעה נטען עוד, שביולי 2004, עקב נסיונות של נתבעות 2-1 לבטל את העסקה עם קבוצת שמדרה וזכויותיו של התובע מכוח אותה עסקה, הגישו התובע ומר שמדרה תובענה נגד נתבעות 2-1 ונגד נתבע 4 לבית משפט השלום בתל-אביב (ה"פ 200784/04). תביעה זו הסתיימה בהסכם פשרה, שבמסגרתו אישרו נתבעות 2-1 את זכויותיה של קבוצת שמדרה במגרש 162 וכן את זכויותיו של התובע מכוחן. בהמשך לכך, ביום
22.11.2004, סמוך למועד החתימה על הסכם הפשרה, קיבל התובע מנתבעת 2 הפניה לממונה (נתבע 4) לשם חתימה על הסכם חכירה מולו - משהוא זה שמנהל את המקרקעין כאמור. בא כוח התובע העביר את מכתב ההפניה לממונה, אך הסכם חכירה לא נחתם. טעם הדבר, כך נטען, הוא שהממונה דרש דמי טיפול גבוהים ובלתי סבירים - בשונה מדמי הטיפול שנגבו לפני כן שהיו דמי טיפול סימליים. התובע, בעצת בא כוחו, השהה את הטיפול בעניין חוזה החכירה מול הממונה עד לאחר שתבוא הכרעה בעניין גובה דמי הטיפול.
11. לפי כתב התביעה, בשנת 2009 התובע שב לטפל בעניין, אך נתקל, לפי הנטען, בקשיים שהערימו עליו הממונה ומנהל נתבעות 2-1, מר יואל עמרני. לפי הנטען, מר עמרני התנער מהסכם הפשרה. התנהלות זו עוררה חשש בליבו של התובע שמא זכויותיו נתונות בסכנה, והוא עתר, בהמשך לכך, לצו מניעה זמני שיאסור על על נתבעות 2-1 והממונה לעשות פעולה משפטית כלשהי במגרש 162. רק מהתשובה של הממונה לבקשה לצו המניעה הזמני התובע למד -
לראשונה, לטענתו - על קיומו של נתבע 3, מר יצחק אוחנה. התברר לתובע במסגרת אותו הליך, שביום
6.1.2004 נחתם חוזה חכירה בין מר אוחנה לבין הממונה בקשר עם מגרש 162.
12. התובע טען בתביעה, שמלכתחילה נתבע 3 לא רכש את מגרש 162 כי אם מגרש אחר. לטענתו, העברתו של מגרש 162 לנתבע 3 נעשתה שלא בתום לב, לאחר שככל הנראה נתבעות 2-1 אף ביטלו את ההסכם המקורי עם נתבע 3 ומכרו את המגרש שהוקצה לו תחילה לאחר. עוד נטען, שאף אם נתבע 3 רכש מלכתחילה את מגרש 162 דווקא - זכויותיו של התובע גוברות בתחרות הזכויות בינו לבין נתבע 3. התובע, לדבריו, נכנס בנעלי קבוצת שמדרה שההסכם עמה נחתם
לפני שנחתם ההסכם עם נתבע 3. על כן הוא הרוכש הראשון בזמן. כמו כן, נטען שנתבע 3, לא רכש את המגרש בתום לב והעסקה עמו אף לא נרשמה בפנקסי המקרקעין.
13. הסעדים המבוקשים בתביעה היו סעד הצהרתי לפיו זכויותיה של קבוצת שמדרה במגרש 162 וזכויות התובע כפי שהומחו לו עדיפות על זכויותיו הנטענות של נתבע 3 באותו מגרש. עוד התבקש להורות לממונה לחתום עם התובע על חוזה חכירה בנוסח המקובל אצלו; וכן התבקש להורות לממונה לבצע פרצלציה של המקרקעין ולרשום את זכויותיו של התובע בלשכת רישום המקרקעין.
14. כלפי כונס הנכסים (נתבע 5) טען התובע טענות שונות, שרובן התייתרו במהלך ההליך. סעד אחד בלבד נותר רלבנטי בעניינו של כונס הנכסים - הוא הסעד לפיו מבוקש, כאמור, להורות לממונה לחתום על חוזה חכירה עם התובע. זאת, אף אם לא תהא הסכמה של כונס הנכסים לכך בשל מחלוקת שבין התובע לכונס הנכסים בעניין תשלום דמי פיתוח.
עיקרי ההגנה
15. עיקר טענתן המקורית של נתבעות 2-1 בכתב הגנתן היה שבנסיבות הקיימות (בעת הגשת כתב ההגנה) "השתנתה התמונה". לטענתן, הן קיימו את התחייבויותיהן לפי הסכם הפשרה הנזכר (מיום 14.11.2004 בה"פ (ת"א) 676/84). אולם, נוכח החלטות שונות של בתי משפט שונים לפיהן סמכויותיהן עברו לכונס הנכסים; ומפאת העובדה שחלק מהמגרשים מצוי בתוואי גדר ההפרדה - הרי שההגרלה בה הגרילה קבוצת שמדרה את מגרש 162 הפכה לבלתי רלבנטית. לפי הטענה, אם תקוים ההגרלה יצאו אותם רוכשים שהמגרש שלהם הוא בתוואי גדר ההפרדה עם ידם על ראשם. הפתרון, לטענתן, הוא חלוקת הקרקע בין הרוכשים מחדש - כפי עמדתו של הכונס בהליך שהתקיים בבית המשפט המחוזי בתל-אביב עת הגשת כתב ההגנה. בנסיבות אלה, כך נטען, הרוכשים בגבעה המערבית אינם זכאים למגרש ספציפי, אלא למגרש בלתי מסוים שמיקומו ייקבע לאחר אישור תכנית חדשה. יצוין כבר עתה, שטענה זו אינה רלבנטית עוד. זאת, נוכח הודעת כונס הנכסים בדיון קדם משפט שהתקיים לפניי ביום 7.12.2011, שלפיה כונס הנכסים חזר בו מן הבקשה שהוגשה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב לשינוי התב"ע וביטול תוצאות ההגרלה. כונס הנכסים הודיע עוד, שאין לו כוונה לפעול לשינוי התב"ע, ומשכך הודעתו לבית משפט זה מיום 2.1.2011 - שעניינה היה אותו הליך בבית המשפט המחוזי בתל אביב - אינה רלבנטית עוד (עמ' 20 לפרוטוקול בש' 19-16). ואכן, נתבעות 2-1 לא חזרו על טענה זו בסיכומיהן.